Kira Bedeli taraflarca sözleşme kurulurken belirlenmekte, ancak yüksek enflasyon gibi nedenlerle belirlenen bedel çok düşük kalabilmekte veya pandemi sürecinde olduğu gibi gelirin ciddi boyutta düştüğü durumlarda kiracının ödeme gücüne oranla çok yüksek olabilmektedir.

Kira Bedelinin Artırılması
Tarafların kira sözleşmesini imzalarken kira artış oranını belirlemeleri mümkündür. Ancak bu artış oranına kanun ile bir takım sınırlandırmalar getirilmektedir. Yıllar içerisinde bu sınırlar da değişiklik göstermiştir. Örneğin geçmiş yıllarda Üretici Fiyat Endeksi ortalaması olarak belirlenen sınır sonradan ÜFE’nin çok artması nedeni ile Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) olarak revize edilmiş, sonrasında geçici bir dönem için konutlar bakımından %25 sınırı getirilmiş ancak 1 Temmuz 2024 (bu tarih dahil) tarihinden sonra yenilenen konut kira sözleşmeleri için de TÜFE ortalaması uygulamasına geri dönülmüştür.
Dolayısı ile kira artış oranı belirlenirken öncelikle sözleşmeye bakılır. Sözleşmedeki artış oranının kanundaki sınırın üzerinde olması halinde kanundaki sınır uygulanacak, belirlenen oranın kanundaki sınırın altında olması halinde sözleşmedeki artış oranı uygulanacaktır. Sözleşmeler imzalanırken kira artış oranında olabilecek bu gibi değişiklikler de dikkate alınmalıdır.
Netice itibari ile kira bedelinin sözleşme ve kanunda belirlenen oranların üzerinde artırılması yalnızca tarafların ortak iradesi ile mümkündür. Tarafların kira bedelinde anlaşamamaları halinde 5 yıl dolduktan sonra dava açılarak kira bedelinin rayicin çok altında kaldığı gerekçesi ile tespiti talep edilebilmektedir.
Son dönemde kira bedellerindeki artış ve yüksek enflasyon nedeni ile özellikle 2020-2021 yılında imzalanan sözleşmeler ile belirlenen kira bedelleri çok düşük kalmış, 5 yıllık sürenin dolmaması nedeni ile mal sahipleri ile hukukçular kira bedelini artırabilmek için alternatif yollar aramaya başlamış ve kira uyarlama davaları gündeme gelmiştir.

Kiraya Veren Tarafından Açılan Kira Uyarlama Davası
Kanun metni incelendiğinde uyarlama davasının kiracı veya kiralayan tarafından açılmasına ilişkin bir engel olmadığı görülmektedir. Ancak uygulamaya bakıldığında, uyarlama davalarının genellikle kiracılar tarafından açıldığı takdirde olumlu sonuç alabildiği, kiraya verenler tarafından açılan davaların ise sözleşme ile bağlılık ilkesi gereği reddedildiği anlaşılmaktadır. Yani bir başka değişle kira bedelinin uyarlanarak düşürülmesine ilişkin talepler yönünden olumlu sonuçlar alınabilmekte ise de kira bedelinin artırılmasına ilişkin talepler mahkemelerce kabul edilmemektedir.
İstanbul BAM 54. Hukuk Dairesi, 15.03.2023 tarihli ve 2023/845 E., 2023/536 K. sayılı kararı örnek gösterilerek Bölge Adliye Mahkemesi’nin Kiraya Veren tarafından açılan davayı kabul ettiği yönünde görüşler var ise de Bölge Adliye Mahkemesi kararında “yapılan değerlendirmenin hüküm kurmak için yeterli olmadığı, açıklandığı şekilde inceleme ve araştırma yapılması gerektiği, davanın esasıyla ilgili olarak gösterilen deliller toplanmadan veya gösterilen deliller hiç değerlendirilmeden karar verilmiş olması sebebiyle, mahkeme kararının yerinde olmadığı,” yönünde tespitte bulunmuştur. İşbu yazının kaleme alındığı tarih itibari ile Kiraya Veren tarafından kira bedelinin uyarlanarak artırılmasına ilişkin verilen herhangi bir Yargıtay kararı bulunmamaktadır.
Kiracılar Tarafından Açılan Kira Uyarlama Davası
Kiracılar tarafından da zaman zaman kira bedellerinin mevcut şartlarda ödenmesinin imkansız hale geldiği gerekçesi ile uyarlama davası açılabilmektedir. Örneğin, Dünyada ilk defa 2019 yılı Aralık ayında Çin’in Wuhan Şehrinde ortaya çıkan, tüm dünyada hızla yayılan, Dünya Sağlık Örgütü tarafından 11/03/2020 tarihi itibariyle “pandemi” (bölgeler ve gruplar üstü coğrafi salgın) olarak ilan edilen, ülkemizde ise 2020 yılının Mart ayının 2. yarısından itibaren görülen Covid-19 virüsünün yayılmasının önlenmesi, öldürücülüğünün azaltılması amaçlı olarak TBMM tarafından bir kısım yasal düzenlemeler yapılmış bunun sonucunda da bazı işletmeler büyük sıkıntılarla karşı karşıya gelmiş, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.11.2022 tarihli ve 2022/2200 E., 2022/8401 K. sayılı kararı ile yaşanan salgın hastalığın mucbir sebep kapsamında değerlendirileceği ve uyarlama davasının “sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durum borçludan kaynaklanmayan bir nedenle sonradan ortaya çıkmış olmalı” şeklindeki ilk şartının yerine geldiğine karar verilmiştir. Ancak bunun dışında Mahkemeler tarafından salgın hastalık nedeni ile kira bedelinde indirim yapılması talebi ile açılan davaların reddedildiği kararlar da mevcuttur.
Kira Uyarlama Davası Açılırken Temkinli Davranılmalıdır
Yargıtay ve mahkemeler genellikle uyarlama davalarını ahde vefa ilkesi ve kanunda yer alan şartların oluşmaması gerekçeleri ile reddetmektedir. Dolayısı ile herhangi bir dava açmadan önce ihtiyatlı davranılmalı ve dava şartlarının oluşup oluşmadığı Yargıtay kararları çerçevesinde değerlendirilmelidir. Ancak bu dava açılamayacağı anlamına gelmemektedir. Unutulmaması gerekir ki hukuki uyuşmazlıkların mahkeme önüne gelmemesi halinde mahkemelerin benzer uyuşmazlıklarla ilgili olarak karar vermesi mümkün olmayacaktır. Dolayısı dava açıp açmamaya karar verilirken, davanın reddi halinde doğacak maddi külfetler de dikkate alınmalıdır.