Şufa Hakkı diğer bir ifade ile Önalım Hakkı, paylı mülkiyete konu taşınmazlarla ilgili olarak taşınmazdaki payın satışı halinde diğer paydaş(lar)a satışa konu payı öncelikli olarak satın alma imkanı veren bir haktır.
Elbirliği (İştirak Halinde) Mülkiyet ile Paylı (Müşterek) Mülkiyet Arasındaki Fark Nedir?
Elbirliği Mülkiyeti / İştirak Halinde Mülkiyet
Her iki mülkiyet türünde de taşınmaza birden fazla kişinin sahip olması söz konusudur. Paylı Mülkiyette paydaşların pay oranları belli iken, elbirliği mülkiyetinde hangi paydaşın ne oranda pay sahibi olduğu belli değildir. Bu durumun en tipik örneği miras kalan taşınmazlarda görülmektedir. Bir taşınmazın sahibi vefat ettiği zaman, taşınmaz mirasçılarına kalmakta ve mirasçılardan birinin talebi üzerine tapuda tüm mirasçılar adına elbirliği mülkiyeti olarak tescil edilmektedir.
Örnekte görüleceği üzere paydaşlar 1/5 hissenin tamamı üzerinde elbirliği mülkiyetine sahiptirler. Elbirliği Mülkiyetine konu olan taşınmazın bir başka kişiye satışı ancak tüm paydaşların birlikte hareket ederek aynı anda taşınmazın satış işlemini gerçekleştirmeleri ile mümkündür
Paylı Mülkiyet / Müşterek Mülkiyet
Paylı Mülkiyet ise pay sahiplerinin pay oranlarının belli olduğu ve kanundaki sınırlar çerçevesinde kendi payları üzerinde satış işlemi gibi tasarrufları dilediği gibi yapabilecekleri bir mülkiyet türüdür. Miras kalan taşınmazın elbirliği mülkiyeti şeklinde tapuya tescilinden sonra paylı mülkiyete dönüştürülmesi için de bütün mirasçıların birlikte tapuya başvurması gerekmektedir. Ancak paylı mülkiyete geçiş için başvuruda bulunmaktan imtina eden mirasçılar olması halinde mirasçılardan biri veya bir kısmı tarafından tapuya paylı mülkiyet başvurusunda bulunarak başvurudan imtina eden mirasçılara tebligat çıkarılması talep edilebilmektedir.
Böyle bir başvuru halinde Tapu Müdürlüğü paylı mülkiyete geçiş başvurusunda bulunmayan mirasçılara tebligat çıkarmakta ve paylı mülkiyete geçiş için bir itirazları var ise bunu 30 gün içerisinde bildirmeleri aksi halde mülkiyetin paylı mülkiyete çevrileceğini bildirmektedir. Paylı Mülkiyete geçişe itiraz edilmesi halinde ise paylı mülkiyete geçiş tapu müdürlüğünce yapılmamaktadır. Bu durumda paylı mülkiyete geçiş ancak dava yolu ile mümkün olacaktır.
Şufa (Önalım) Hakkı Paylı Mülkiyetteki Pay Sahiplerine Tanınan Bir Haktır
Paylı Mülkiyet halindeki taşınmazlarda her bir pay sahibinin o taşınmazdaki hisseleri öncelikli olarak alma hakkı vardır. Bu nedenle herhangi bir taşınmaz üzerindeki payını satmak isteyen kişi öncelikle diğer pay sahiplerine teklif etmek zorundadır. Ancak tapuda satış işlemi yapılmak istenmesi halinde tapu diğer pay sahiplerinin satış işlemine izin verdiğine veya muvafakat ettiğine dair herhangi bir belge talep etmemektedir.
Bu nedenle herhangi birinin doğrudan tapuya giderek payının satışını yapması mümkündür. İşte bu durumda diğer pay sahiplerinin satışı yapılan payı alan Alıcıya karşı dava açma hakları ortaya çıkmaktadır. Öte yandan taşınmazdaki payın aynı taşınmazdaki bir başka pay sahibine satılması hatta pay sahibinin yakın akrabalarına satışı halinde dahi Şufa Davası açılması mümkün değildir.
Hak Düşürücü Süre
Pay sahipleri tarafından açılacak dava, satıştan haberdar oldukları tarih itibari ile 3 ay ve her halükarda 2 yıl içerisinde açılması gerekmektedir. Bu nedenle böyle bir pay satın alan kişi, noterden diğer pay sahiplerine ihbarname göndererek satış işlemini bilgilendirmesi gerekecektir.
Şufa Hakkı Davası ile Alıcı Adına Kayıtlı Taşınmazın Davacı(lar) Adına Kaydedilmesi Talep Edilmektedir
Şufa Hakkını kullanan bir pay sahibi açtığı dava ile satılan payın tapuda gösterilen satış ve harç bedelleri toplamının ödenmesi karşılığında kendi adına devrini talep etmektedir. Bu nedenle dava açan pay sahibinin tapu kayıtlarında yer alan satış bedeli ile tapu harçları toplamını teminat olarak yatırması gerekmektedir. Dolayısı ile herhangi bir taşınmazda hisse satın alan bir kişi tapudaki satış işlemini yaparken ödediği gerçek bedeli beyan etmelidir. Zira sonrasında aleyhinde şufa davası açılarak kazanılması halinde kendisine ödenecek olan bedel tapudaki satış bedeli olacaktır.
Şufa Davasını önlemek amacı ile tapudaki pay satışlarının zaman zaman gerçek değerinin üzerinde yapıldığı görülmektedir. Böyle bir durumda satış bedelinin gerçek değerinin üzerinde olduğu tanık anlatımları ile de ispatlanmalıdır. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 22.01.2013 tarihli ve 2012/9114 E., 2013/667 K. sayılı kararı ile taşınmaza ilişkin alınan keşif raporunun taşınmaz satış bedelinin muvazaalı olarak yüksek gösterildiği iddiasının ispatı için yeterli olmadığını tespit etmiştir.
Sonuç
Taşınmazda pay sahibi olanların açtıkları davalar, hak düşürücü süre, taşınmazda fiili taksim uygulaması bulunması veya örneğin kat irtifakına konu bir taşınmazda kat mülkiyetine geçilerek gibi nedenlerle zaman zaman reddedilebilmektedir. Öte yandan Şufa Hakkının kullanılmasına ilişkin dava açılırken, hissenin başkalarına satılmasını önlemek için tedbir talep edilmesi hukuki uyuşmazlığın çözümü için önemlidir.